Sprzedaż domu wybudowanego na zgłoszenie jest możliwa, ale sama zgoda na rozpoczęcie budowy nie zastępuje dokumentów potrzebnych przy transakcji. Najwięcej problemów pojawia się wtedy, gdy budynek nie ma jeszcze zakończonej procedury budowlanej, różni się od projektu albo właściciel nie przygotował świadectwa energetycznego. Poniżej porządkuję najważniejsze zasady, dokumenty i ryzyka związane ze sprzedażą takiej nieruchomości.
Dom na zgłoszenie można sprzedać, jeśli jego stan prawny jest uporządkowany
- Nie ma ogólnego zakazu sprzedaży domu wybudowanego na zgłoszenie, także w uproszczonej procedurze do 70 m².
- Przed transakcją trzeba potwierdzić legalność budowy oraz sprawdzić zgodność obiektu z projektem.
- Po zakończeniu robót zwykle składa się zawiadomienie o zakończeniu budowy, a organ ma 14 dni na ewentualny sprzeciw.
- Przy sprzedaży potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
- Sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania może wiązać się z rozliczeniem PIT.
Tak, dom wybudowany na zgłoszenie można sprzedać
Procedura „na zgłoszenie” określa sposób rozpoczęcia i prowadzenia budowy. Nie tworzy osobnej kategorii własności ani nie ustanawia dożywotniego obowiązku mieszkania w takim domu. W praktyce sprzedaje się nieruchomość, czyli działkę wraz z trwale związanym z nią budynkiem.
Dotyczy to również domu do 70 m² powierzchni zabudowy, budowanego na własne potrzeby mieszkaniowe. Oświadczenie o własnych potrzebach ma znaczenie na etapie rozpoczęcia inwestycji, ale późniejsza zmiana sytuacji życiowej, przeprowadzka lub problemy finansowe nie oznaczają automatycznie zakazu sprzedaży. Portal Gov.pl wskazuje, że przepisy nie wprowadzają szczególnych ograniczeń dotyczących zbycia takich nieruchomości.
Trzeba jednak rozdzielić dwie kwestie. Sprzedaż jest dopuszczalna, ale nie oznacza to, że sprzedaż naprawi ewentualne błędy budowlane. Jeśli dom został postawiony niezgodnie z projektem, z naruszeniem warunków zabudowy albo bez wymaganych formalności, problem przechodzi na grunt transakcji i może obniżyć cenę lub zablokować finansowanie kupującego.
Znaczenie ma rodzaj zgłoszenia, na podstawie którego powstał dom
Określenie „dom na zgłoszenie” bywa używane bardzo szeroko. Dla bezpieczeństwa transakcji trzeba ustalić, czy chodzi o zwykłe zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego z projektem, czy o uproszczoną procedurę dotyczącą wolnostojącego domu do 70 m².
| Rodzaj procedury | Co jest ważne przy sprzedaży |
|---|---|
| Zwykłe zgłoszenie z projektem | Trzeba zachować dokumentację zgłoszenia, projekt i potwierdzenie, że organ nie wniósł sprzeciwu. Przy użytkowaniu domu istotne jest także zakończenie budowy. |
| Uproszczone zgłoszenie domu do 70 m² | Budowa musi odpowiadać warunkom procedury, między innymi limitowi powierzchni, maksymalnie dwóm kondygnacjom i założeniu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. |
| Dom w trakcie budowy | Można sprzedać działkę z rozpoczętą inwestycją, ale trzeba jasno opisać stan robót i ustalić, kto przejmuje dalsze obowiązki inwestora. |
W przypadku domu do 70 m² inwestor nadal odpowiada za zgodność budowy z przepisami techniczno-budowlanymi. Uproszczenie nie oznacza dowolności. Jak przypomina GUNB, po zakończeniu robót trzeba wykonać między innymi geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, czyli pomiar pokazujący faktyczne usytuowanie budynku na działce.
Jeżeli dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, znaczenie ma również decyzja o warunkach zabudowy. Kupujący powinien sprawdzić, czy dom odpowiada zarówno zgłoszeniu, jak i ustaleniom planistycznym. Sam fakt przyjęcia dokumentów przez urząd nie potwierdza jeszcze, że każda późniejsza zmiana została wykonana prawidłowo.
Dokumenty, które przygotowałbym przed wizytą u notariusza
Najlepiej nie czekać z kompletowaniem dokumentów do dnia podpisania umowy przedwstępnej. Braki w dokumentacji często wychodzą dopiero podczas analizy prowadzonej przez notariusza albo bank kupującego, a wtedy negocjacje zaczynają się od nowa.
- akt własności działki lub inny dokument potwierdzający nabycie nieruchomości,
- numer księgi wieczystej i aktualne dane właściciela,
- zgłoszenie budowy wraz z potwierdzeniem złożenia oraz projektem,
- decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nie ma miejscowego planu,
- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
- zawiadomienie o zakończeniu budowy i dowód jego doręczenia,
- zaświadczenie o braku sprzeciwu, jeśli zostało wydane, albo dokument potwierdzający upływ 14 dni,
- świadectwo charakterystyki energetycznej budynku,
- dziennik budowy i oświadczenia kierownika, jeśli w danej procedurze były wymagane,
- dokumenty dotyczące przyłączy, odbioru instalacji i numeru porządkowego budynku.
Nie każdy z tych dokumentów będzie wymagany w identycznej formie. Inaczej wygląda dokumentacja domu do 70 m² bez kierownika budowy, a inaczej większego domu realizowanego na zwykłe zgłoszenie. Najważniejsze jest wykazanie ciągłości procesu: od prawa do dysponowania działką, przez zgłoszenie i projekt, aż po zakończenie budowy.
Jeżeli budynek nie został jeszcze ujawniony w ewidencji gruntów i budynków, dobrze wyjaśnić to przed sprzedażą. Nie zawsze blokuje to zawarcie aktu, ale może wydłużyć przygotowanie dokumentów i wzbudzić ostrożność kupującego.
Sprzedaż domu w trakcie budowy wymaga dodatkowego uporządkowania
Można sprzedać nieruchomość, na której dom dopiero powstaje. W takim przypadku przedmiotem sprzedaży jest działka z rozpoczętą budową, a nie gotowy budynek przeznaczony do użytkowania. W akcie lub umowie przedwstępnej trzeba dokładnie opisać stan prac, użyte materiały, przekazaną dokumentację i ewentualne zobowiązania wobec wykonawców.
Jeśli budowa ma być kontynuowana przez kupującego, trzeba sprawdzić przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia na nowego inwestora. Zwykle odbywa się to w drodze decyzji organu, który przyjął zgłoszenie. Nowy właściciel powinien przyjąć warunki zgłoszenia i wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Nie radzę zostawiać tej sprawy wyłącznie jako ustnego ustalenia stron. W umowie warto wskazać termin i osobę odpowiedzialną za przeniesienie zgłoszenia, a także ustalić, kto przejmuje kontakt z projektantem, geodetą i wykonawcami. Przy kredycie bank może dodatkowo zażądać kosztorysu dokończenia robót oraz oceny wartości nieruchomości.
Największe ryzyka nie wynikają z samego trybu zgłoszenia
W mojej ocenie największym błędem jest przekonanie, że skoro urząd nie wydał pozwolenia, to później nikt nie będzie analizował budowy. Przy sprzedaży dokumenty są często sprawdzane dokładniej niż na etapie rozpoczynania inwestycji.
Odstępstwa od projektu
Zmiana położenia budynku, wymiarów, liczby kondygnacji, kąta nachylenia dachu czy sposobu użytkowania może mieć znaczenie prawne. Nie każdą zmianę można uznać za nieistotną. Jeżeli obiekt różni się od zatwierdzonego projektu, potrzebna może być ocena projektanta albo dodatkowa procedura.
Brak zakończenia budowy
Dom nie powinien być normalnie użytkowany tylko dlatego, że zakończono prace wykonawcze. Przed rozpoczęciem użytkowania składa się zawiadomienie o zakończeniu budowy, a organ nadzoru budowlanego ma co do zasady 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu. W określonych przypadkach potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie.
Nieprawdziwe oświadczenie o własnych potrzebach
Sprzedaż po kilku latach nie oznacza, że pierwotne oświadczenie było nieprawdziwe. Inaczej wygląda sytuacja, gdy inwestor od początku składał je wyłącznie po to, aby obejść przepisy i szybko odsprzedać nieruchomość. Ryzyko dotyczy wtedy nie sprzedaży, lecz legalności sposobu uzyskania i realizacji budowy.
Przeczytaj również: Jak sprawdzić, czy działka należy do gminy? Najpewniejsze metody
Niejasny stan działki
Przed transakcją sprawdziłbym nie tylko dom, ale również dostęp do drogi, służebności, hipoteki, przebieg przyłączy i zgodność granic z mapą. Dom może być wykonany prawidłowo, a mimo to problemy z drogą dojazdową albo nieujawnioną służebnością skutecznie utrudnią sprzedaż.
Świadectwo energetyczne i podatek mogą zmienić rozliczenie
Przy sprzedaży domu właściciel powinien przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Wyjątek dotyczący własnego użytkowania może działać przy korzystaniu z budynku przez właściciela, ale nie przy transakcji sprzedaży. Jeżeli świadectwo zostało sporządzone, dane energetyczne powinny być również uwzględnione w ogłoszeniu.
Osobną sprawą jest podatek dochodowy. Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana, może powstać obowiązek złożenia deklaracji PIT-39. Co do zasady podatek wynosi 19% dochodu, ale znaczenie mogą mieć koszty budowy, koszty sprzedaży oraz ulga mieszkaniowa.
Przy działce kupionej wiele lat wcześniej i domu wybudowanym później obliczenia nie zawsze są intuicyjne. Dlatego przed ustaleniem ceny sprawdziłbym dokumenty nabycia działki i faktury budowlane. To prosty krok, który może mieć realny wpływ na wysokość podatku.
Bezpieczna kolejność działań przed sprzedażą
- Sprawdź księgę wieczystą, własność, hipoteki i ograniczenia w rozporządzaniu działką.
- Porównaj stan faktyczny z projektem, szczególnie położenie domu, powierzchnię i liczbę kondygnacji.
- Uzupełnij zakończenie budowy oraz dokumentację geodezyjną, jeśli nie zostało to jeszcze zrobione.
- Zamów świadectwo energetyczne i przygotuj dokumenty dla notariusza oraz banku kupującego.
- Jeśli dom jest w budowie, opisz w umowie przeniesienie zgłoszenia i zakres przejmowanych obowiązków.
- Przed podpisaniem umowy ustal z doradcą podatkowym, czy powstanie obowiązek PIT i czy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Najpierw uporządkuj status budynku, dopiero potem negocjuj cenę
Najkrótsza odpowiedź brzmi więc tak: dom wybudowany na zgłoszenie można sprzedać, również wtedy, gdy powstał w uproszczonej procedurze do 70 m². Najbezpieczniej przeprowadzić transakcję po zakończeniu budowy, wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej i zebraniu pełnej dokumentacji. Jeśli sprzedaż ma nastąpić wcześniej, trzeba potraktować ją jako sprzedaż działki z inwestycją w toku i jasno przenieść obowiązki na kupującego.
